Te piden un 5% de comisión. La agencia de al lado dice 3%. Ninguna te explica si está registrada o qué pasa si firmas exclusiva y luego quieres cancelar. Bienvenido al sector inmobiliario español: un terreno donde las reglas cambian según la comunidad autónoma y donde, sinceramente, el consumidor suele ir con los ojos vendados. He acompañado a más de doscientas familias en procesos de compraventa, y la pregunta que más escucho es siempre la misma: ¿esto es legal? Aquí te cuento lo que nadie te dice antes de firmar nada.
Lo que vas a aprender en 60 segundos
- No existe regulación nacional: solo 4 comunidades exigen registro obligatorio a las agencias
- La comisión estándar va del 3% al 6%, siempre negociable y con IVA del 21%
- Normalmente paga el vendedor, pero legalmente es pactable
- Cómo verificar si tu agencia está registrada y qué exigir antes de firmar
El vacío legal que casi nadie te explica sobre las inmobiliarias en España
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comunidades autónomas exigen registro obligatorio a los agentes inmobiliarios
El año 2000 cambió todo. El Real Decreto-Ley 4/2000 liberalizó el sector y, desde entonces, cualquier persona puede abrir una agencia inmobiliaria sin necesidad de titulación oficial. ¿El resultado? Un mosaico normativo donde cada comunidad autónoma decide sus propias reglas.
Lo que veo constantemente en el sector es confusión. Clientes que creen que todas las agencias están supervisadas, cuando la realidad es que solo Cataluña, Comunitat Valenciana, Baleares y, desde finales de 2025, Andalucía tras aprobar su normativa de registro obligatorio, exigen inscripción oficial.
Madrid, Canarias o Navarra tienen registros, pero voluntarios. El resto de comunidades o no tiene nada o está en tramitación. Esto significa que en la mayor parte de España puedes contratar a alguien que se presente como agente inmobiliario sin ninguna garantía de formación ni control.
Dato clave: Que una agencia tenga una oficina bonita y web profesional no significa que esté registrada. La colegiación como API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) es voluntaria desde el año 2000, aunque sigue existiendo.
Qué debe cumplir legalmente una agencia inmobiliaria (y qué puedes exigir)
Obligaciones de registro según tu comunidad autónoma
La fragmentación es un problema, pero al menos puedes saber dónde estás parado. Según la tabla de registros autonómicos actualizada a octubre de 2025, la situación es esta:
| Comunidad Autónoma | Registro | Obligatorio | Vigente desde |
|---|---|---|---|
| Cataluña | Sí | Sí | 2010 |
| Comunitat Valenciana | Sí | Sí | 2017 |
| Baleares | Sí | Sí | 2019 |
| Andalucía | Sí | Sí | 2025 |
| Madrid, Canarias, Navarra | Sí | No (voluntario) | Variable |
Mi opinión: si operas fuera de las cuatro comunidades con registro obligatorio, pide a la agencia que te demuestre su formación, su seguro de responsabilidad civil y, si dice estar colegiada como API, que te lo acredite.
Lo que debe incluir el contrato de intermediación
La hoja de encargo es el documento que firmas con la agencia. Antes de poner tu nombre, revisa estos puntos. Si falta alguno, desconfía.
Antes de firmar el contrato con la agencia, verifica esto
-
Duración del contrato y condiciones exactas de rescisión anticipada -
Porcentaje de comisión y base de cálculo (precio de tasación vs precio final) -
Servicios incluidos: fotos profesionales, home staging, publicidad en portales -
Si es exclusiva, penalización exacta por cancelar antes de tiempo -
Momento de devengo de la comisión: ¿al firmar arras o al escriturar?
Si estás pensando en vender por tu cuenta, te recomiendo revisar primero los pasos para vender una casa antes de decidir si necesitas intermediario o no.
Tus derechos como consumidor frente a la agencia
Aquí es donde la cosa se pone seria. Según el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, tienes derecho a recibir información precontractual clara y gratuita sobre los honorarios antes de firmar nada.
Recuerdo el caso de Javier, un ingeniero de Zaragoza al que ayudé a revisar su contrato de exclusiva. Tenía un piso de tres habitaciones en el barrio de Delicias y firmó exclusiva de seis meses con penalización del 3% si cancelaba antes. El problema fue que la agencia no le explicó que la penalización se calculaba sobre el precio de tasación, no sobre el de venta final. Cuando quiso salir del contrato, le pedían más de 6.000 euros. Conseguimos negociar y rebajarlo al 1,5%, pero perdió dos meses y mucha energía.
Lección: siempre pido que me expliquen cada cláusula antes de firmar. Si no saben explicártelo con claridad, es mala señal.
Comisiones inmobiliarias: cuánto, quién paga y cómo negociar sin que te tomen el pelo
Porcentajes reales en 2026 según tipo de operación
Vamos al grano. Según el análisis de comisiones inmobiliarias actualizado a 2026, el porcentaje estándar para venta de vivienda oscila entre el 3% y el 6% del precio final, más IVA del 21%.
Cuidado con las comisiones ocultas en el precio: Algunas agencias inflan el precio de venta para que su comisión ya esté incluida. Tú crees que vendes a 200.000 € y en realidad la agencia ha sumado sus 10.000 € sin decírtelo. Pregunta siempre si el precio anunciado incluye honorarios o no.
Para alquileres, lo habitual es una mensualidad de renta como comisión de gestión. Y aquí hay truco: desde 2024, el Ministerio de Consumo dejó claro que cobrar comisión al inquilino por gestión de alquiler de vivienda habitual es ilegal. Esa práctica puede considerarse cláusula abusiva y conllevar multas de hasta 100.000 euros para la agencia.
¿Paga el comprador, el vendedor o los dos?
La costumbre en España es que pague el vendedor. Pero no existe ninguna ley que lo imponga. Es negociable.
Pienso en Carmen, una profesora jubilada de Valencia que me consultó después de vender su apartamento en Benimaclet en 2024. Descubrió que había pagado el 4,5% de comisión cuando el estándar en Valencia está más cerca del 3-4%. La agencia le argumentó gastos de marketing premium que nunca le detallaron. No pudo reclamar porque el contrato estaba firmado, pero sí denunció ante la OMIC de su municipio para que quedara constancia.
Mi consejo: compara siempre al menos tres agencias antes de firmar. Y pregunta qué incluye exactamente ese porcentaje.
Tres tácticas para negociar los honorarios
Negociar es posible. La comisión no es fija por ley, es un acuerdo entre partes.
Mi táctica favorita para negociar la comisión: Pido por escrito qué servicios incluye el porcentaje (fotos profesionales, planos, home staging, publicidad en portales, reportajes con dron). Si me dicen que todo eso cuesta extra, entonces pregunto por qué el porcentaje es igual que el de la agencia de enfrente que sí lo incluye. El silencio suele abrir la puerta a rebajar del 5% al 3,5%.
Otras dos tácticas que funcionan:
- Proponer una comisión escalonada: 3% si venden en menos de 60 días, 4% si tardan más. Les incentiva a moverse rápido.
- Si vas a comprar en la misma zona donde vendes, negocia un paquete conjunto con la misma agencia. Muchas aceptan rebajar honorarios por hacer dos operaciones.
Cómo RealAdvisor te ayuda a comparar agencias antes de comprometerte
El problema de fondo es la falta de información. Las agencias te muestran su mejor cara, pero tú no tienes forma de saber cuántas viviendas han vendido realmente ni qué opinan otros clientes. RealAdvisor intenta resolver exactamente eso.
La plataforma funciona como un buscador que permite comparar agentes por ubicación. Introduces tu código postal o ciudad, y RealAdvisor te muestra los agentes activos en la zona junto con sus transacciones pasadas verificadas: propiedades vendidas, precios reales, tiempo en mercado. No es marketing del agente, son datos objetivos.
Cómo funciona: Buscas por ubicación → Comparas agentes por historial de ventas y opiniones de clientes → Contactas gratis con los que te interesen → Solicitas valoración gratuita de tu vivienda.
El beneficio para ti es claro: tomas decisiones basadas en rendimiento real, no en promesas de folleto. RealAdvisor está operativo en 20 ciudades principales de España, incluyendo Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga y Zaragoza. El servicio es gratuito para el usuario, sin límite de contactos con agentes.
No es la única forma de elegir agencia, pero RealAdvisor ofrece algo que escasea en el sector: transparencia antes de comprometerte.
Tus dudas sobre agencias inmobiliarias resueltas
¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria, el comprador o el vendedor?
Por costumbre, el vendedor. Pero legalmente no hay norma que lo imponga. Es negociable entre las partes y debe quedar claro en el contrato de intermediación antes de firmar.
¿Puedo cancelar un contrato de exclusiva antes de que termine?
Depende de lo que hayas firmado. La mayoría de contratos de exclusiva incluyen una penalización por rescisión anticipada. Revisa el porcentaje y la base de cálculo antes de firmar. En mi experiencia, nunca recomiendo exclusivas de más de tres meses.
¿Cómo sé si una agencia inmobiliaria es legal?
En Cataluña, Valencia, Baleares y Andalucía puedes verificarlo en el registro oficial de agentes de cada comunidad. En el resto de España no hay registro obligatorio, así que pide documentación del seguro de responsabilidad civil y formación acreditable.
¿Las comisiones inmobiliarias llevan IVA?
Sí. Las comisiones por servicios de intermediación tributan al tipo general del 21% de IVA. Si la agencia te dice que cobra el 4%, el coste real será 4,84% con impuestos incluidos.
¿Es mejor trabajar con varias agencias o en exclusiva?
Ambas opciones tienen pros y contras. La exclusiva suele implicar mayor compromiso de la agencia (más inversión en marketing), pero te ata durante meses. Trabajar con varias puede generar descoordinación y duplicidad de visitas. Lo que nunca haría: firmar exclusiva de más de tres meses con una agencia que no conozco.
Consideraciones importantes sobre la normativa autonómica
- La regulación varía significativamente según la comunidad autónoma donde opere la agencia
- Los porcentajes de comisión indicados son orientativos y libremente negociables
- Las obligaciones de registro pueden haber cambiado tras la publicación de este artículo
Riesgos a tener en cuenta:
- Riesgo de penalización económica si rompes un contrato de exclusiva antes de su vencimiento
- Riesgo de pérdida de arras si la agencia no verifica correctamente la situación jurídica del inmueble
- Posible doble comisión si trabajas simultáneamente con varias agencias sin comunicarlo
Para tu situación particular, consulta con el Registro de Agentes Inmobiliarios de tu comunidad autónoma o con un Colegio de API.